부동산 공급 대책 (2020. 8. 4)

정부의 8.4 부동산 공급 대책

부동산 공급 대책

최근 두 달 사이 정부의 부동산 시장 안정을 위한 여러 노력들이 있었습니다. 6.17 부동산 대책을 시발점으로 7.10 부동산 대책과 분양가 상한제 및 임대차 관련법 국회 통과 등이 그 예라고 할 수 있습니다. 그러나 이들 정책의 중심이 되었던 강화된 세제를 통한 수요 억제만으로는 부동산 가격을 잡을 수 없다는 지적이 많았습니다. 실제로도 그랬고요. 물론 정부에서도 세제 강화 이외에 3기 신도시를 비롯한 다수의 택지지구 개발을 통해 부동산 시장을 안정시키고자 노력했지만, 수도권의 공급 부족이 여전하다는 여론이 우세했습니다.

 

그래서 정부에서도 추가적인 주택공급을 위한 고민이 있었습니다. 그러는 과정에서 그린벨트 해제를 비롯한 많은 이야기들이 오고 가기도 했죠. 그런데 그린벨트 해제에 대한 반대 여론이 컸었고, 이에 문재인 대통령이 미래 세대를 위해 그린벨트 해제는 하지 않겠다고 결정하면서, 용적률 상향과 유휴부지의 개발을 주택공급의 대안으로 제시했습니다.. 오늘 이에 대한 정부의 발표가 있었고 정리해 보는 시간을 가져보겠습니다.

 

신규택지를 개발하자

 

1. 신규택지 개발을 통한 부동산 공급 확대

- 태릉골프장은 민간인도 예약만 잘하면 이용할 수 있다고는 하지만 현실적으로 군인들이 이용하는 여가시설이 된 지 오래입니다. 그것도 영관급 이상 고위 군 간부 위주로 사용되는 소수의 인원들만이 누리는 혜택이었습니다. 그러다 보니 태릉골프장의 택지개발이 이번 부동산 공급대책에서 반드시 포함될 것이라는 예상이 많았는데 실제로 그렇게 되었네요. 정부는 이 부지를 통해 1만 호의 택지를 조성하며, 주민들의 편의를 위해 절반 이상의 부지를 공원이나 학교 등으로 조성한다고 밝혔습니다.

 

- 평택으로 이전하면서 반환된 용산의 미군 캠프도 택지로 개발하여 3,100호를 공급한다고 합니다.

 

- 국유지를 비롯한 수도권에 소재하다 지방으로 이전한 공공기관 부지를 택지로 개발합니다. 서울지방조달청, 정부과천청사 주변지역, 국립외교원 유휴부지 등을 개발하여 각각 1천 호, 4천 호, 600호가량을 공급하는데, 이 지구는 청년과 신혼부부 위주로 공급한다는 계획입니다.

 

- 서울 내의 가용한 부지 특히, 상암 DMC의 미매각 지역과 서부면허시험장 부지에 각각 2천 호와 3천5백 호 가량을 공급합니다.

 

더 높이 높이..용적률 상향

 

2. 용적률 상향 및 고밀화를 통한 부동산 공급 확대

- 앞서 발표된 3기 신도시 (남양주 왕숙, 하남 교산, 인천 계양, 고양 창릉, 부천 대장)과 개발 예정인 공공택지지구의 용적률을 10%가량 상향 조정하여 해당 지역의 주택공급을 기존 계획 대비 2만 호 이상 확대한다고 합니다.

 

- 용산정비창과 서울의료원 등의 예정된 개발부지에 있어서도 용적률을 상향시켜 4천 호 주택이 추가적으로 공급됩니다.

 

※ 용적률이란?

예를 하나 들어서 설명드리겠습니다. 면적이 100㎡인 대지가 있습니다. 이 대지에 50㎡ 면적의 4층짜리 건물이 들어선다고 가정하죠. 그러면 1, 2, 3, 4층 바닥의 총면적(연면적)은 50㎡ x 4 로 계산하여 200㎡ 가 되겠죠. 이 200㎡를 대지면적 100㎡로 나눠 백분율로 구하면 200%가 되고 이것이 용적률입니다. 즉, 일정한 대지면적에 대한 연면적을 백분율로 구한 것을 용적률이라고 합니다.

 

용적률을 계산할 때는 지하 및 지상의 주차장, 공동시설, 피난안전구역의 면적은 제외하고 계산합니다. 또한, 기준이 되는 대지에 건축물이 여럿 있다면 모든 건축물의 연면적을 합쳐서 계산합니다.

 

공공재건축 확대

 

3. 재건축이나 재개발의 공공성을 높여 부동산 공급 확대

- 주택공사(LH, SH)가 참여하는 재건축의 경우 용적률을 300% ~ 500%로 높이고, 고밀도 지역은 50층까지 건축을 허용하여 5만 호가량의 주택공급을 추가적으로 시행한다고 합니다. 재건축 허용을 확대하되 공공성을 강화하고자 하는 취지로 보입니다.

 

이 경우 증가하게 된 용적률의 절반 이상을 기부채납 하고, 기대수익률 기준을 통해 90% 이상이 환수조치되며, 지분적립형 분양제도를 시행한다고 합니다.

 

※ 지분적립형 분양은 주택구입 시 일정 지분을 매입하고 나머지 부분에 대해서는 임대료 형태로 납입하여 전체 지분을 매입하도록 하는 제도입니다. 이렇게 되면 실수요자의 초기 매입비용 부담이 상당 부분 완화되는 효과가 있겠네요.

 

부동산 규제완화

 

4. 규제완화를 통한 부동산 공급 확대

- 오래된 임대단지의 재건축을 시행하여 3천 호가량의 추가적인 공급물량을 확보합니다.

 

- 주택공사(LH, SH)가 시행했던 공실 오피스 및 상가의 주거용도 전환 공급이 민간건설사도 가능하게 됩니다.

 

- 준공업지역의 순환정비사업지를 확대하는 등 민간건설사의 공급이 늘어날 수 있도록 규제 완화를 통한 공급 확대에 힘쓴다고 합니다.

 

사전청약 확대

 

5. 사전청약의 확대를 통한 부동산 공급 확대

- 3기 신도시를 비롯한 공공분양 주택의 사전청약을 기존 계획의 9천 호에서 6만 호로 늘리고 이를 통해 대기 수요자들의 안정성을 확보하여 부동산 시장의 과열을 막겠다는 계획입니다.

 

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정부는 위의 계획을 통해 서울을 비롯한 수도권에 26만 호 이상을 공급할 계획입니다. 기존의 수요 억제 중심의 부동산 정책에서 한 걸음 나아가 공급을 최대한 확대해 부동산 가격을 진정시키겠다는 의도입니다.

 

단, 현실성에 있어서 의문을 재기하는 사람들도 있습니다. 특히, 공공재건축과 관련하여 과도한 이익 환수로 조합원들과 대규모 시공사들의 참여가 저조해질 것으로 보고 있으며, 이전부터 문제가 되어왔던 미군기지의 환경문제 등 26만 호 공급대책은 실현이 어려울 수도 있다고 보는 시각입니다.

 

정부의 부동산 가격 잡기 노력이 지속되는 가운데 이번 부동산 공급대책이 얼마나 큰 실효를 거둘 수 있을지 궁금해집니다.

 

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