임대차 3법 시행

임대차 3법 시행

임대차 3법이 시행됩니다

그동안의 이 정부에서 22번의 부동산 대책이 나왔었고, 대부분 부동산 매매시장의 안정과 관련된 사항이 주를 이뤘었습니다. 그런데 최근 국회를 통과한 ‘임대차 3법’ 시행은 전월세 시장의 안정을 위한 법률안이라고 말씀드릴 수 있겠습니다. 그러나 이 임대차 3법 시행이 미칠 영향이 단순히 전월세 시장에만 국한된 것은 아니고 우리나라의 독특한 부동산 시장의 구조 상 매매시장에도 영향을 끼칠 수 있는 부분이 있기 때문에 관심 있게 지켜보아야 할 내용이라 사료됩니다.

 

임대차 3법

❐ 임대차 3법은 무엇인가요?

임대차 3법은 전월세 상한제와 계약갱신청구권제을 골자로 하는 주택임대차 보호법과 전월세 신고제를 담은 부동산 거래신고 등에 관한 법률을 말합니다.

 

통상적으로 우리나라의 전월세 시장은 집주인이‘갑’이요, 임차인이 ‘을’인 경우가 많았습니다. 때문에 일각에선 임대인에 의한 임차인의 권리 침해를 보호하고 임차인에게 안정된 주거를 보장할 수 있는 법이 필요하다는 의견이 있어왔습니다. 더불어 우리나라에만 존재하는 독특한 전세 시스템을 정비함으로써 다주택자 및 투기세력의 갭 투자를 차단하고, 주택 가격 불안에 끼치는 악영향을 차단해야 한다는 목소리가 힘을 얻게 되었습니다.

 

그런 필요에 의해서 생겨난 것이 바로 ‘임대차 3법’입니다.

 

임대차 3법 - 임차인을 보호하고 주택시장을 안정시키자

❐ 계약갱신청구권제

일반적으로 전세계약은 2년이죠. 기존에는 2년의 최초 계약이 끝나게 되었을 때, 임대인과 임차인이 서로 합의하면 추가적인 계약이 성립이 되었습니다.

 

그러나 임차인이 계약의 연장을 원하였어도 임대인이 원하지 않는다면 다른 집을 알아볼 수밖에 없었습니다. 즉, 현실적인 계약의 주도권이 임대인에게 있었던 것이죠.

 

하지만 이제는 계약갱신청구권제를 근거로 첫 번째 임대차 계약 만료 시 추가적인 2년의 재계약을 요구할 수 있는 권리가 생기게 됩니다. 즉, 최초 2년을 거주한 임차인이 1회에 한하여 2년의 재계약을 요구하여 총 4년 동안 거주를 보장한 것이며, 이를 통해 임차인의 거주 안정성을 높이고자 하는 취지입니다.

 

단, 임대인이 자신을 포함하여 직계 존·비속이 해당 주택이 실제 거주를 하게 될 경우 계약갱신 청구를 거부할 수 있도록 했습니다.

 

계약갱신청구권제 - 2년 더 살게요!

❐ 전월세 상한제

계약갱신청구권제와 더불어 주택임대차 보호법의 핵심인 전월세 상한제는 임대차 계약을 갱신할 때 임대료 상승률을 기존의 임대료 대비 5%를 초과하지 못하게 하는 것입니다. 단, 구체적인 상한선은 지방자치단체에서 5% 내에서 정할 수 있도록 했습니다.

 

여기에 더해서 임대인이 그동안 못 올렸던 임대보증금에 대한 심리적 보상으로 신규 계약 시 대폭 상승할 수 있는 임대료에 대해서도 전월세 상한제를 적용한다고 합니다.

 

사실 임대인이 임대차 계약을 갱신하면서 임대료의 과도한 인상을 일방적으로 주장한다면 임차인은 울며 겨자 먹기로 수용하거나 쫓겨나듯이 다른 임차할 집을 알아봐야 하는 것이 현실이었죠. 이러한 현실을 반영하여, 임차인의 거주 안정성과 더불어 인위적인 전세가 상승을 막아보고자 하는 취지가 담겨있다고 봅니다.

 

전월세 상한제 - 임대료 5% 이상 올리지 마세요!

❐ 전월세 신고제 - 부동산 거래신고 등에 관한 법률

우리가 주택을 매매할 때 계약 후 30일 이내에 주택이 속해있는 해당 시·군·군청에 실거래 가격을 신고하도록 되어있습니다. 이와 마찬가지로 전·월세를 포함한 모든 임대차 거래에도 실거래 가격을 신고하게끔 법률로써 강제한 것이 전월세 신고제입니다.

 

하지만 집주인의 입장으로선 소득이 노출되어 세금을 더 내야 하니깐 실거래가를 신고하기 꺼려하는 경향이 있습니다. 이런 경우를 대비해 임차인이 단독으로라도 신고할 수 있도록 만들었습니다. 또한, 이 전월세 신고가 이루어지면서 확정일자를 부여받는 시스템으로 간다고 합니다.

 

이 제도가 시행이 되면 아무래도 과세의 근거를 확보하고 자금 출처 또한 조사가 가능해져 임대인의 입장에서는 부담으로 작용할 수 있을 것으로 보입니다.

 

전월세 신고제 - 이제는 실거래가로 무조건 신고

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7.10 부동산 대책이 시행되면 집주인의 세 부담이 매우 과중해지기 때문에 이러한 세 부담을 임차인에게 전가시켜 전월세 값이 폭등할 수 있다는 우려를 감안해 임대차 3법을 조속히 처리하고 기존 계약에 대해서도 소급 적용한다고 밝혔습니다.

 

일단, 정부·여당이 추진하는 임대차 3법의 방향을 이론적으로 봤을 때 전세기간이 실질적으로 2년에서 4년으로 늘어나고 임대료 상승률도 제한을 두는 등 전세시장의 안정을 추구하면서 갭 투자에 있어서는 상당한 부담을 주려는 설계입니다.

 

더 큰 그림은 이렇게 전세시장을 안정시켜서 주택을 매입하고자 마음먹었던 사람들도 전세시장으로 일부 눈을 돌리게 만들겠다는 것이겠죠. 그러면 주택매매에 대한 수요도 하락할 것이고 이에 따라 집값 안정에도 기여할 수 있도록 연계하겠다는 뜻으로 풀이됩니다.

 

결국 다른 부동산 정책도 마찬가지지만 임대차 3법의 시행도 정부가 추진하고 있는 취지만 본다면 서민 실수요자의 입장에서 수긍할 수 있는 측면들이 많이 있다고 생각합니다. 단, 국내의 부동산 시장이 워낙 변수가 많고, 일반적인 수요·공급의 원리만으로 시장의 가격이 작동되는 부분도 아닐뿐더러, 그동안의 정책들이 취지와는 다르게 부동산 시장의 가격 변동을 심화시켰다는 점들 때문에 정부의 정책에 대해 대체적으로 회의적으로 반응하는 분위기가 있는 것도 사실입니다.

 

또한, 지속적인 부동산 조이기로 보수 진영에서는 자본주의 사회에서 정부가 지나치게 개입하여 시장을 왜곡하고 있으며 오히려 부동산 가격을 올리는 데에 기여하고 있다는 비아냥 섞인 비판도 잇따르고 있다는 것도 부담입니다.

 

결국 임대차 3법 시행의 성공 여부는 얼마나 정교하고 촘촘하게 설계를 하여 운영하는지가 관건일 것이라 생각합니다. 일단 초반의 분위기는 다주택자 및 임대사업자들의 반발이 큰 것으로 보아 임대차 3법이 주고 있는 압박감이 그만큼 크다는 것을 알 수 있는데, 과연 정부가 추구하는 그 취지만큼의 성과를 달성하게 될지 궁금해집니다.

 

임대차 3법 과연 전월세 시장의 특효약이 될까?